【投資英國】翻新舊樓賺一倍 港建築師:倫敦機會比香港多

[編按:報道刊登前,〈果籽〉接到不幸消息,受訪者林韶麟先生遇意外離世,本報特向他的親友送上最關切的慰問。]

記得好些年前我訪問新世代建築師樓MVRDV的創辦人Winy Maas,對於香港建築他以「悶」字一錘定音。建築師本應為大眾塑造棲身之所,改善生活,但香港在發展制約下不是屢創奇「則」,就是砍樹填海拆舊樓起豪宅,齊齊違背初衷,建築師恐怕惟有出走,才能尋到真正舞台。「倫敦很少新建房子,住緊戰前百年舊樓的大有人在。政府鼓勵買入舊房翻新、改建內攏,表達對舊物的愛惜。有如此眼光、資金和心思時間,真係可以賺到錢之餘,循環再用社會資源,免得下下都拆卸重建。」移居倫敦十多年的建築師林韶麟,港大建築系畢業後前來英國讀第二個學位,就留下來生根。因為加盟英資小型建築師樓一腳踢,練就他瓣瓣精的生存絕活,殺出一條血路。

最初他利用港式地痞智慧,配合現代人生活方式幫客人改樓,例如戰前舊樓無沖水廁所、廚房面積細卻有千呎大花園兩個車位,他協助擴建廚房、加建溫室,將停車場或儲物室改建睡房,實用呎數一千變兩千。就算樓市不升,樓價亦會隨地積比率自我倍級升值。「倫敦基本上沒有地積比率的限制,只要不向高空發展,擴大實用面積不須補地價。唯一的風險是受規劃法(planning law)監管,倫敦33個區各自有發展法規,只要懂門路依法申請,基本上不是問題。」林韶麟認識一些投資者每年挑兩幢舊樓改裝套現,變成全職。「有人在切爾西區一帶狂挖三層,加上本身兩層,住五層的豪宅咪話唔爽。」

4,000萬買地買危樓 改建34房精品酒店
有圖有真相,林韶麟向我展示了一個位於Sewardstone Road的獨立屋的改造計劃,他甚至把車房連增建部份拓變成了第二間屋,是房2.0演變的屋。「所以呎價沒變,房子自動增值五成。」另一個位於Lonsdale Road 連車房樓宇,他花兩年將實用面積增加一倍,結果此樓由1,600萬港元升值至3,300萬港元。位處倫敦北部Enfield鎮、林韶麟自住的老宅新居,自然成了他改頭換面的示範單位。香港人夢寐以求的天幕溫室延伸至近千呎草地上,拓建成飯廳,屋頂加建了客房。他只花約600萬港元買了這郊區的獨立屋,在香港同等價錢或許只能買新界400呎蝸居,改裝後實用面積倍增至1,700呎,樓價也翻倍。

「記住,係合法擴建,唔係偷偷摸摸的香港式僭建。」同樣來自香港的建築師吳尚年補充。回報可觀又能一展創意,林韶麟與一班志同道合的建築師朋友索性成立財團聯手在倫敦尋寶,甚至變身迷你發展商,吳尚年便是其中一員。他們越戰越勇衝出倫敦,甚至在英國北部的Darwen買地買危樓,計劃改建為有34房、22,000呎的精品酒店。「平到你唔信,地買回來是500萬港元,連一家百年歷史遇過火災的丟空酒吧,政府不知幾想你幫危機重建,整個翻新項目投資約4,000萬港元,在香港買間公寓都唔得。」吳尚年說,英國跟香港不同,香港地貴、麵粉貴,所以做出來的麵包(房子)貴到超離地。「英國地大麵粉很便宜,最值錢是它的規劃許可(planning permission),才會令個麵包貴。所以英國很多潛在項目需要時間去尋寶、增值,加鹽加醋令不濟的項目變成好嘢。」

近年英鎊滙率下降,不少外資都跑到英國買樓,令英國的房價亦炒起來。林韶麟指,受惠於大城市規劃(Big City Plan)發展藍圖,英國樓價近兩三年升逾20%,倫敦買樓要付印花稅,若放租要繳交收入稅,針對買第二層樓也有微辣招。「這裏的機會比香港多,香港來來去去都是四大地產商,做些倒模式的發展,沒有發揮空間。因為香港樓市太好,肯建四面牆出來就有人買,根本不需要思考如何令樓盤增值,這裏不是這樣。」吳尚年為香港建築業把脈說。林韶麟補充,除了賺錢外,他們有個信念,利用港式創意,在社區保育、環保、空間需求和城市規劃之間尋求突破,諗計建真正的安樂窩。

鳴謝: http://homeaway.com

記者:鄭天儀 
攝影:王國輝 (部份圖片由受訪者提供)

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倫敦對舊樓改裝需求很大,吸引港人林韶麟(右)與吳尚年搵真銀。這是林韶麟的新居兼示範作,600萬港元買來改成1,700呎花園洋房,羨煞樓奴。

倫敦對舊樓改裝需求很大,吸引港人林韶麟(右)與吳尚年搵真銀。這是林韶麟的新居兼示範作,600萬港元買來改成1,700呎花園洋房,羨煞樓奴。

香港人夢寐以求的天幕溫室延伸至近千呎草地上,變成飯廳。林韶麟指改裝最大風險是過城市規劃那關。

香港人夢寐以求的天幕溫室延伸至近千呎草地上,變成飯廳。林韶麟指改裝最大風險是過城市規劃那關。

由屋內望出去,可見拓建的有景飯廳。

由屋內望出去,可見拓建的有景飯廳。

位於Lonsdale Road的連車房樓宇,改裝前(上),改裝後(下)。

位於Lonsdale Road的連車房樓宇,改裝前(上),改裝後(下)。

他花兩年將實用面積增加一倍,結果此樓由1,600萬港元升值至3,300萬港元。

他花兩年將實用面積增加一倍,結果此樓由1,600萬港元升值至3,300萬港元。

兩人都說英國機會較多。他們越戰越勇,決定衝出倫敦,與其他合作方在Darwen買地買危樓,計劃改建為有34房、22,000呎的精品酒店。

兩人都說英國機會較多。他們越戰越勇,決定衝出倫敦,與其他合作方在Darwen買地買危樓,計劃改建為有34房、22,000呎的精品酒店。


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