左為皇京港項目,仍是一片沙海,右為新加坡發展商的酒店項目。

左為皇京港項目,仍是一片沙海,右為新加坡發展商的酒店項目。

【樓言霏語】馬六甲樓市或現泡沫(樓亦霏)

香港過去半年的社會事件,除了加快港人移民步伐外,亦將資金轉移外地。近期港人熱衷投資馬來西亞新盤,甚至是二﹑三線城市馬六甲,可當中或隱藏樓市泡沫危機。馬六甲早年宣稱在「一帶一路」下,中馬大型合作皇京港(Melaka Gateway)項目,聲稱投資額達420億令吉(約840億港元),並預計今年9月完成,然而現場仍是一大片泥沙,皇京港爛尾勢引發馬六甲樓市泡沫,然而香港有不少海外樓盤經紀,借「皇京港」大力推銷馬六甲樓盤,買家宜小心投資。

馬六甲土族比例高 難有承接力

馬六甲有古城之稱 ,也是馬來西亞旅遊城市,人口約有90萬人。但自2008年正式成為世界遺產後,觀光客逐年增加,當地報道指,2014年馬六甲旅遊人次1,503萬人,平均每人過夜2.5天,旅遊人數與日俱增加上中國「一帶一路」的光環下,馬六甲政府重點發展觀光旅遊建設,同時亦吸引不少國內外發展商紛紛開拓新項目。

樓市前景看似一片光明,但當地土族佔比高達6至7成,當地人難以負擔高樓價。由於馬拉政府規定,為保護本地的原住民(土族)的權益,不同州份的新盤須劃出一定比例售給原住民,而馬六甲每個新盤則須撥出6至7成單位為土族屋契(Bumi Lots),售價比賣給海外人士為低。而土族屋契在新樓落成後約一年,發展商仍無法賣出,可向州政府申請改售給海外人士。然而當地人均收入偏低,平均月入約2000令吉(約4000港元)至3000令吉(約6000港元),即使海外買家以高價購入新盤後,難有二手承接力。

切勿貪圖保證回報

坊間有海外地產經紀公司力推馬六甲新盤,又指在中國的「一帶一路」效應下,聲稱馬六甲新盤有7厘甚至10厘的保證回報,並長達5至8年。看似「包贏」的投資,但究辦樓盤的實際是否有租客?當地人又是否有能力承租單位,發展商是否「Mark高價」利用開售樓花所得的資金再以租金回報分派給買家?投資者宜實地考察項目附近環境。

皇京港爛尾 馬六甲樓市現泡沫

皇京港項目由中馬兩國注資的公司以合營方式共同管理,分別是馬來西亞凱傑發展有限公司(KAJD)以及中國電力建設集團。前者為項目總發展商,後者則承建部分工程。皇京港項目規模龐大,佔地1366英畝,由三個人工島嶼和一個自然島嶼組成,功能涵蓋旅遊、貨運、貿易等多個領域,建成後將取代新加坡成為該區最大港口,是未來東南亞新的「海上明珠」。項目預計耗資420億令吉,估計每年帶來250萬人次遊客,創造4萬至4.5萬工作,並為馬六甲州帶來1.19萬億令吉(2.38億港元)的收入。

據當地傳媒報道,皇京港項目是採取過程前融資(FEPC)的方式進行,先施工後付款,承建商須按照合約自掏腰包施工,完工後始與發展商結算款項。當時時任總理納吉布因貪污下台,政府政策不明朗下,中國承建商放慢工程進度,當地發展商亦拖欠數工程費及船務公司運輸費,最終叫停工程。

筆者於現場所見,地盤仍是一片沙海,亳無施工跡象,圍板仍有凱傑發展有限公司的字樣及規劃模擬圖,並已封塵了一段時間。旁邊正在施工的項目並非皇京港,而是新加坡發展商的酒店項目,由於地理位置十分鄰近,讓外人有錯覺以為「皇京港」仍在施工中。當地人指, 皇京港早已爛尾,不明白海外人仍相信「皇京港效應」。

投資海外房地產猶如隔山買牛,投資者宜出發到當地視察情況,若是地產經紀公司安排的考察團,通常只會展現出最好的一面,濛混數天便過關,最好是獨自考察更為真實。

樓亦霏
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皇京港只是完成初步填海工程。

皇京港只是完成初步填海工程。

皇京港項目稱投資額達420億令吉(約840億港元),目前毫無進展。

皇京港項目稱投資額達420億令吉(約840億港元),目前毫無進展。

地盤早已荒廢很久。

地盤早已荒廢很久。

圍板上仍有凱傑發展有限公司的資料。

圍板上仍有凱傑發展有限公司的資料。

仍在施工新加坡發展商的酒店項目。

仍在施工新加坡發展商的酒店項目。

馬六甲亦有不少爛尾樓。

馬六甲亦有不少爛尾樓。