【全球樓行】英國發展商借爆廠買地皮 律師﹑保險公司紛潛逃

經歷世紀疫情,英國樓市近日有復甦跡象,成交量大幅回升。萊坊報告指,倫敦買家的需求急速反彈,6月份買家需求創下自2016年以來的高位,並超出五年來的平均水平54%。 不少港人更想趁疫情撈底。然而投資英國樓仍有不少中伏位。

經營二手樓的英匯英國物業顧問葉桃樂(Eric)指,過去英國一手樓花的發展商,透過不斷借貸投地,「呃買家落疊」以為發展商規模大﹑實力雄厚,誰不知發展商「Cap水」之後「走佬」,令一眾苦主無法追討。

不斷借貸投地 動工「無期」

香港發展商開賣樓花時,投資者可在銀行承造按揭,並可做到即時供樓,發展商資金即時回籠,但英國的做法並非如此。Eric 指,樓花期不可承造按揭,很多發展商的做法是看中一塊地皮,便會會付出一筆10%至20% 訂金,稱為「option to buy」,之後就會做市場營銷﹑電腦圖宣傳。

Eric指,假設項目樓價為100萬港元,買家最少付出20至30萬的首期, 發展商收到資金後,便會還清地皮尾數,再用地皮去銀行承造貸款。上文提及爛尾12個項目的發展商,在取得資金後 ,並不是動工,而是宣傳,再「CAP水」購入第二幅地皮,如此類推,在很短時間內便可推出20個項目。這12個爛尾項目中,部份仍是地皮﹑部份有外牆框架﹑部份只建了數層,最終資金鏈斷裂發展商潛逃。

Eric指,部份發展商在買地方式出問題,更狡猾地向地產經紀買家表示,投資金額會放入律師的監管戶口,律師是根據工程階段撥款,所以十分安全,若覺得不妥,發展商強調有買入保險如未能如期收樓,可獲保險賠償。

可是原本以為資金是托管在買家的律師,原來是給了賣方的律師,即自己人, 最終律師潛逃, 保險公司倒閉,可憐有買家付了樓價的7至8成,這是超級中伏,Eric無奈指。

他亦分享在英國買二手樓是沒有臨時買賣合約,也不用下訂金,去到交換合同時,買方付樓價10%訂金,就已經是必賣必買階段。由於英國每層二手樓都有獨立的資料,律師在檢查時了解整套資料,並向對方律師釐清所有問題,如果是租用業權,當中涉及大廈管理公司,花的時間十分漫長,最長的一宗成交曾花9個月的時間。

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