全球樓行.專欄︱英國物業如何趕走麻煩租客?(非水魚)

前幾天看到一篇英國報導,在錫菲(Sheffield)一名業主因租客欠交租而擅自更換大門的鎖及將租客的物品掉到屋外,最後當地政府要求業主支付四百多鎊的罰款、六百多鎊向租客的賠償以及逾千鎊的法庭費用。

英國法律上比較保護租客,所以驅逐租客是一個複雜的過程,必須按照嚴格的程序進行;租客與業主之間的租賃協議的類型及其中的條款將決定要採取的程序。

在固定期限的租約(Fixed Term Contract)中,業主需要某些「合理理由」才能向租送客發出驅逐通知。這些包括:租客拖欠租金、租客從事反社會/破壞性行為、業主想搬回該物業。如果租賃合同中包含終止條款,業主可以在固定期限結束之前的某個時間點將租客驅逐出去。若果固定期限結束便不用這些理由,因為業主可以發出「退出通知」來請租戶離開。根據《1988年房屋法》第21條,業主必須至少提前兩個月發出通知,除非租賃協議中的條款規定了較短的通知期。

退出通知是否合法,也要看業主是否已通過「租賃押金保障計劃」保護了房客的押金,並且租客不得曾向當地政府投訴居住環境導致業主受到警告。如果租客拒絕在業主要求的日期之前遷出,業主可以向法院申請佔有命令(不能在租賃期的首六個月內發出)。如果租戶仍留財物在該物業中,則業主可以申請手令聘請查封財產的執行官驅逐租客及移走財物。

如果業主與租客住在同一物業內,則為「排除租約」。業主只需發出合理的退出通知即可。所謂的「合理通知」取決於各種因素,例如租客居住在那裡的時間長短,他們支付租金的頻率以及業主要求另一名租客入的速度有多快。

如果是有保證的短期租賃(Assured Shorthold Tenancy),則是在固定期限(通常是六個月)租賃結束後並已發出正式通知後,業主可以在沒有合法理由的情況下將租客驅逐出去。如果租客不肯離開,業主可以申請有關擁有財產的程序,這比申請法院審理的速度更快(通常為6至10週)。

在蘇格蘭有不同於英格蘭的租務法規,自2017年12月1日起,一種新型的租賃合約取代舊有合約,主要特點是這種租賃合約是開放式的,這意味著業主將不再能夠僅僅因固定期限結束而要求租客離開,所以更加保護租客。如果業主希望增加租金,他們必須至少提前三個月書面通租客。不過當地法例亦提出十八種情況下,業主可取回物業,包括取回作自住、租客已欠租三個月或以上、租客令物業狀況變差等等。

非水魚

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