全球樓行|BNO再放寛買樓攻略 4大地區適合4類家庭

早前有消息人士透露,英國政府考慮容許BNO持有人以「太空人方式」移民英國,打破要全家移民英國的規定。自英國宣佈BNO「5+1」方案後,已多次放寬移民門檻,越來越多不同種類的港人家庭都適合移民英國。不過英國由4國組成,只算港人較熟悉的英格蘭也有9大區,要從中尋覓合適的落腳點並不容易。Smart2Go英國置業助理Derek篩選出四大地區,適合四類港人家庭選擇。他認為在英國買樓,先認清家庭目標,然後再考慮地區,不應只看到樓價吸引就貿然遷入。

家庭戶可物色北部校區

如果是家庭戶的話,不僅要考慮兩夫婦的上班地點,還要為子女物色校區。説起英國通常會先想到倫敦,但Derek指近年英國不少北部城市開始受港人歡迎,他認為沃靈頓(Warrington)符合家庭需求。沃靈頓位於英格蘭西北部的柴郡(Chester),座落伯明翰(Birmingham)和利物浦(Liverpool)兩大城市中間,找工作的話有較多選擇,乘搭火車前往其中一邊只需半小時車程,十分方便。

校網方面,英國政府官網顯示,沃靈頓的校網有20間小學和3間中學被評為「出色」(Outstanding),遷入這區能符合一家大小的需求。如果預算有限,則可以考慮列斯(Leeds) 和錫菲(Sheffield)。Derek認為家長可以留意列斯一些如LS7和LS17的郵區編號, 因這兩區聚集了不少質素不錯的學校。

曼城多機遇適合打工仔

上班族會留意那些城市較多工作機會,並傾向選擇和上班地點較近的物業。若要談及英國今年急速發展的城市,曼徹斯特(Manchester)一定榜上有名,近年更超越伯明翰(Birmingham),被評為繼倫敦後第二大城市。

大曼徹斯特聯合政府(GMA)2017年發佈大曼徹斯特郡(Greater Manchester)人口增長數字,在2006至2016年間,該區增長數字達到77,500人,比全國同期平均人口增長快一倍。Derek指,由於當地人口飆升,住宅供不應求,吸引眾多發展商到曼城起樓,帶動曼城發展。

英國政府為振興北部地區的經濟,於2014年正式啟動「北方經濟引擎計劃」(Northern Powerhouse),在多個城市的交通、教育政策和文化發展方面投入資金。根據官方數字,計劃推行5年後已成功為北部帶來100億英鎊和28.7萬就業人口的增長。加上曼城的地價、租金比倫敦低,吸引不少大型公司或機構進駐曼城,例如BBC、巴萊克銀行、德勤和Google等。

曼城不只受到營商者歡迎,對於居民而言,當地物價和生活成本比倫敦低,較少受百物騰貴之苦。根據全球資料庫網站Numbeo,曼城的生活成本指數為70.88,比倫敦的84.94低。

除了北部,南部亦有不少工作機遇。英國西南部是重要的航天和科技中心,如果想從事科技業,Derek認為可以考慮布里斯托(Bristol)。布里斯托是西南部最大的城市,為英格蘭八大核心城市之一,著名科技或工業巨頭惠普、意法半導體和勞斯萊斯已在此設廠。

若果鍾情藝術,則可以到英國最南端的白禮頓及霍夫(Brighton & Hove)。白禮頓及霍夫是海邊城市,該區創業產業盛行,有很多年輕的專業人士和藝術家聚居,人口平均年齡偏低。白禮頓及霍夫因其濃厚的藝術文化氣息和多元的社群成為著名旅遊景點,更多次被評為「英國最快樂的城市」。

退休住金絲雀交通方便

Derek指退休人士希望選擇交通方便和接近機場的社區,「他們覺得在倫敦市中心要走的路比較多,有些舊樓可能要走幾層樓梯,他們覺得不太適合,最後選擇安居在金絲雀碼頭(Canary Wharf)」。金絲雀碼頭現時為英國第二個核心商業區(CBD),交通配套方便,前往倫敦市中心只需半小時,乘搭地鐵到希斯路機場也只是一小時,去旅行不須舟車勞頓。

另外,金絲雀碼頭和香港商業區有幾分相似。同樣商廈林立,但環境清靜,有旺中帶靜的感覺,「可能是本來的外形和佈局,很像香港的中環、尖沙咀和西九龍,所以(退休人士)最後選擇在金絲雀碼頭買單位」。

投資者著眼伯明翰發展

至於有能力的投資者,一般先在新興區購入一間物業,觀察其投資潛力後再入手另一間。Derek指,投資者會留意伯明翰,因為當地市政府積極推行市區重建,令當地物業有升值潛力。主要發展項目為2010年啟動的「大城市計劃」(Big City Plan),預計總共會投入100億英鎊(約1000億港元),旨在提供5,000個住宅和5萬個新工作,「其實已經進行了十年,未來還有十年,將市中心擴大了25%」。

其中最矚目的項目莫過於英國政府在今年2月通過的2號高速鐵路(HS2)計劃,項目斥資超過1,000億英鎊,整條鐵路線預計在2033年完工,將倫敦和北部主要城市如伯明翰、曼徹斯特、列斯等連接。政府大興基建改善交通,大幅縮短從北部前往倫敦的時間,吸引了不少大型公司和機構進駐,如羅兵咸永道、英國電訊和德意志銀行等。Derek指,當地畢業生的留住率高,意味著會大量人才願意畢業後留在當地就業,帶動當地產業。

英國買樓勿用港式思維

選擇合適的地區固然重要,但也不能忽略交易過程。早前有港人打算買先買樓花作投資,移民後作自住用途,卻不慎買到爛尾樓,花盡畢生積蓄之餘,移民計劃亦就此告吹。Derek提醒港人要了解在英國買樓的細節、程序和文化,不要將香港人的買樓思維搬到英國。

早前有資深投資者指,英國代理因港人經常「撻訂」而拒絕亞洲買家。Derek指,英國人注重信用,買樓時不需要簽臨時買賣合約,但香港人習慣買「最抵」的物業,卻會為當地人帶來麻煩,「對英國人而言,你答應一項交易是一件神聖的事,因為對經紀而言它已經完成大部分工作,要重新開始整個流程,對他們來說其實很心力交瘁」。

至於交易過程方面,Derek指買家經常忽略地契。英國地契有分永久業權(Freehold)和租賃業權(Leasehold),如果是租賃業權,買完物業後要向發展商交小額的地租。英國傳媒曾多次報道有發展商在不通知買家的情況下,在地契標上高昂的地租費用,用「魔鬼細節」謀利。Derek認為買家和律師都有責任留意細節,「因為以前有英國樓的租賃業權,地租可能每10年會升一倍,變相買了這些物業,就很難再放售」。

此外,做好驗樓的功夫同樣重要,以2017年西倫敦格蘭菲塔火災為例,當時意外轟動全英國,因為大廈外牆用了易燃物料,令火勢極速蔓延,最終造成72人死亡。至今英國仍有約250個物業的外牆使用同樣物料,由於按揭機構很難對這些危樓批出按揭,港人便要用現金購買,「如果你不清楚情況,律師不提醒你,測量師和代理刻意隱瞞,你或以為買到便宜的物業,其實誤踩了陷阱也不知道」。


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