全球樓行|移民潮搶貴加國樓 貨尾盤業主乘機推免入息按散貨

隨着加拿大政府在2月開放「青年人才」工作簽證予香港人,再次掀起加拿大移民潮和走資潮。加拿大金融交易與報告分析中心(FINTRAC)數據顯示,去年從香港銀行轉移至加拿大銀行體系的資金達436億加元(約2,690億港元),創2012年以來新高。當局去年接獲8,121宗來自香港的簽證申請,按年升約10%。有溫哥華地產經紀指,港人查詢加拿大物業的個案增加,有香港買家屢次買加拿大物業都被高價爭盤,一屋難求。當地更有發展商趁市旺,竟主動借錢給回流港人上車,無需收入審查,乘機散掉貴價貨尾屋。

加拿大從八九十年代起已是港人移民熱門之選,亦是海外投資者買樓熱點。根據加拿大國家銀行綜合指數,當地2月樓價指數為251.8,按年升9.76%,前兩年樓價指數均有升幅,2020年2月按年升2.87%,2019年2月升1.87%。溫哥華置業地產經紀Betty Chu指,由於疫情關係,全國一直維持緊急狀態,加上當局鼓勵在家工作,市民亦不能自由外出,令當地人希望有舒適的活動和工作空間,置業和換樓需求增加。


港人查詢個案亦有增加,Betty指過去一年有更多港人回流,向她查詢加拿大物業、學校和工作情況,「我們公司內部開會,上司說現在風水輪流轉,香港人又回來加拿大。」有買家更遇到爭樓情況。

今年38歲的周先生,計劃今年回流加拿大,想在溫哥華買大約100萬至150萬加元(約618萬至926萬港元)的獨立屋,但屢次向心水物業出價後,被其他買家超出原價149.9萬加元(約926萬港元),以170萬至180萬加元(約1,050萬至1,112萬港元)買走,「我出價之後,經紀說買家不想和我們談,說樓盤已經被搶了,爭樓爭得很厲害。」

業主借足8成按揭 不設入息審查

加拿大樓市疫情期間仍然火熱,當地有發展商趁旺市吸客,稱可以提供八成按揭予持有加拿大護照人士,包括香港回流買家,並免除入息和背景審查。在加拿大,這種業主或發展商直接借按揭予買家的做法稱為Vendor Take Back Mortgage(VTB)。這種借貸手法並不常見,而且按揭利率一般比銀行高,通常買家向銀行申請按揭後仍未無力支付首期,便會考慮借VTB上車。

Betty指,有中型發展商推售一個位於列治文(Richmond)的獨立屋屋苑,當中有23間永久業權的獨立屋。業主提供八成按揭,首3年定息2.45%,比當地銀行提供的利率1.85%高,之後則以加拿大央行的最優惠利率計算,還款期25年。該發展商不設任何收入及工作審查,只要有加拿大護照,就算是非居民都可借足八成。

另外,該發展商稱整個按揭為「Open Term」,即任何時候,全部及局部還款皆不設罰款。她認為該VTB的條款對部份未想賤價賣出香港物業的回流港人,或剛回流未有固定入息而未能借銀行按揭的買家有一定吸引力。

該發展商推售的其中一間雙層獨立屋,實用面積為2,133呎,內有3房,連雙車位,叫價206.9萬加元(約1,278萬港元)。屋苑附設管理服務,包括剪草、摌雪、清洗外牆玻璃等,每月管理費約480加元(約2,965港元),會所設施有健身室、户外廚房、兒童遊樂室等。

不過,由於市面上願意提供VTB的發展商或業主仍佔少部分,買家未必能買心水物業時借VTB。買樓客周先生認為該發展商提供的VTB吸引,因為比向銀行申請按揭借到更高金額,但他已決定在溫哥華置業,暫不考慮位於列治文的樓盤。

置業地產總經理譚永恩於溫哥華做生意超過30年,他表示,VTB於80及90年代已經出現,因當時住宅成交量低和借貸利率高,就算買家有固定職業及收入,銀行批核亦較審慎,因此有業主會協助提供借款,令買家較容易上車。不過,先決條件是物業的業權必須「Free and clear」,即無負擔及無借貸,再由業主提供部分或全部按揭。

近年VTB已在加拿大住宅市場慢慢消失,因為年利率向下、銀行競爭增加,只要買家有還款能力,當地銀行也會借足七至八成按揭,加上很多業權未能做到「Free and clear」,VTB個案買少見少。現時VTB在商業地產交易中較普遍。因牽涉的銀碼較大,銀行借貸比重較低,故賣家會參與借貸完成交易。

至於風險方面,譚永恩表示對買家而言,雖然VTB可以幫補買家首期不足的情況,讓他們可以即時上車,但VTB的利率一般較銀行高,還款期亦未必夠銀行有彈性,而且可能會增加買樓成本,包括額外律師費及行政費。Betty則認為VTB對於賣家而言風險較大,雖然發展商可以儘快售出樓盤,但若果不審視買家的財務狀況而高估買家的還款能力,屆時買家無力償還貸款,物業就會變成銀主盤。

由於VTB個案少見,進行VTB前,買賣雙方應和銀行批按揭的做法一樣,需找律師制定合約,保障雙方利益。雙方可事前諮詢地產經紀、按揭經紀和律師了解相關風險和條款,並釐清業權,以免墮入買樓騙案。


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