全球樓行|港人組團英國掃樓200伙 買樓導師:人多不怕經紀搵笨

英國推出BNO「5+1」方案,被視為《港區國安法》的逃生門,但不少港人趁機搶購英國物業,坊間更有「買樓導師」應運而生。Alan Sir是其中一位導師,他創辦英國業主會,開班傳授英國買樓知識,入門班叫價680元,進階班收費4.3萬元。課程不但教人將英國物業變成劏房,更會搞睇樓團帶一大班人到英國掃樓。究竟他有何來頭呢?

課程教借盡按揭 出團英國齊掃樓

從英國業主會Facebook可見,Alan Sir舉辦的英國二手樓投資課堂學員眾多,更多次攜港人出團到英國實地考察,包食包住,有如舉辦旅遊團。他接受本報訪問時透露,業主會已協助港人在英國購買逾200個物業,而報班人數達2,682名,學員共持有逾1,400個英國物業。

Alan Sir的合作夥伴包括中小型業主會,即是曾被指教人借私貸投資滙豐和炒劏房的Ken Sir。他們的經營模式相似,同樣開班教人投資,而兩個業主會共用同一個會址。

從英國業主會的YouTube和Facebook可見,入門班為8小時的濃縮課程,除了分析英國樓市優勢和講解買樓法律流程,還會介紹如何「借盡英國按揭」、「合法地畀少啲稅」和「遙距控制經紀」,之後便鼓勵學生報4.3萬元的進階班,再出團到英國睇樓。

Alan Sir任買樓導師之前,在炒房做交易員,曾開班教人炒期指。他直言自己熱愛投資,「總之係賺錢嘅,香港人都鍾意。」轉行教買樓,他指起初因和幾位朋友到外國買樓,由於回報理想,後來越來越多人加入,身邊朋友便鼓勵他可開班教人賺錢。

他分享自己買樓經歷時,指自己曾踏足過多個港人投資熱點,如澳洲、美國、日本、加拿大、馬來西亞等,發現英國值博率最高,於是在英國買二手樓和請師傅裝修,豈料師傅未完工便不見蹤影,最後再聘用另一位師傅才不致爛尾收場。這次經驗令他發現外國人到英國買樓,容易遭當地人冷待,「一個人喺香港過去,無論你有幾多錢,每個人購買力有限,唔搵你笨可以搵邊個?」

為了方便投資,他想到港人可用「團購」方式,成為當地經紀的大客戶。於是在2018年創辦英國業主會,並透過大量的生意來往建立當地人脈,「你要組埋一齊同佢做生意,令佢知道你哋係同一group人,佢對你其中一個唔好、怠慢,做嘢有甩漏,你哋成group人都會知,佢就知得罪邊個都唔得。」

由於經常帶學員大手買樓,他藉此在當地建立物業團隊,如地產經紀、律師和裝修師傅等,直言業主會在曼徹斯特已稍有名氣,當地經紀會問行家是否認識「Alan from Hong Kong」。

三大投資招數 整劏房回報高

Alan Sir除了吸引大批港人報名上堂,連名導張堅庭和YouTuber Coco哥也曾推薦過他。他主力教人投資二手樓,因為裝修後出租可以賺取較高的租金回報,例如曼徹斯特邊界地區回報率有6厘,利物浦有7厘,而較偏遠的利兹,如果租給政府資助的租客則有8至9厘。

問到有何投資方法時,他熟絡地介紹,「大大小小有4、5個策略,老實講喺當地投資物業,仲有20幾個策略。」他建議新手買二手樓,最簡單可選擇出租予一家人,當地稱之為Buy-to-let(買樓出租),是最穩妥的做法。

若果追求較高的回報率,可選擇將物業裝修,然後分租或分間分租,類似香港的劏房,當地稱之為HMO(House in Multiple Occupation)。分租是指不同租客共用同一個廁所和廚房;分間分租則指每戶租客有獨立廁所和廚房,居住條件較理想。

「租金方面大概500鎊一星期,扣除水電煤費,實收可能400鎊,即月收1.6萬港元租金,間屋連裝修要160至200萬港元以下,點都搞得掂,喺香港呢幾年入場買樓都要600萬港元,你諗吓個成本係咪低好多?」

另外,他介紹英國的Social Housing,和香港的公屋相似,是市政府租給低收入人士的住所。由於當地沒有足夠公屋,市政府會發放津貼讓低收入人士住私樓。業主負責提供住所,市政府會直接向業主支付租金,因此不怕出現欠租的情況。如市政府出價比該區平均租金高,業主租給政府便能賺更多錢。不過他強調此方法較少人熟悉,而且須向市政府申請,程序繁複,只是業主會一向大手買樓,才令申請流程比其他人暢順。

港英買樓思維不同 買錯或貶低估值

買二手樓的回報率吸引,但買錯樓的話,日後出租和轉手都會較困難。Alan Sir建議港人不要為慳錢而忽略驗樓工夫,因單憑肉眼未必察覺到房屋結構問題,當其他買家將來驗樓發現問題就難以轉手,因此最好請驗樓師檢查房屋和做驗樓報告。

另外,英國人買樓思維和香港人不同,當地沒有凶宅概念,即使物業內發生過命案,亦不會影響房屋估值;至於港人一向鍾情海景,或會對一些近河的房屋有興趣,但Alan Sir提醒,近河代表會有河水氾濫的風險,若房屋多次受河水衝擊,會貶低物業估值。

英國買樓流程比香港繁複,坊間越來越多置業公司提供一條龍服務,便利投資新手在當地置業。不過有指經紀或發展商推介律師的做法有利益衝突之嫌,隨時令買家物業貶值,甚至無法交易。Alan Sir的置業班也有類似一條龍服務,但他表示,自己不會向當地經紀要求轉介費佣金,只要求他們提供最優質的服務,互惠互利。

自英國宣佈推出BNO「5+1」以來,港人對英國樓需求急增,已有指港人炒貴英國樓價的說法,甚至因為港人在當地取消交易的個案日增,令部份地產經紀拒絕服務港人。Alan Sir就話:「其實唔可能係我哋炒貴,我哋一小撮香港人炒貴當地成個市場嘅樓價,呢個講法其實好silly(天真)」。他又指,正如海外買家會買香港樓,港人也只是投資,「我哋都會買美股㗎嘛,唔會話炒貴咗人哋美國個道瓊斯工業指數嘛。」


英國業主會網頁顯示,業主會報名人數達2,682名,學員已持逾1,400伙英國物業。(圖片來源:英國業主會網站)

英國業主會網頁顯示,業主會報名人數達2,682名,學員已持逾1,400伙英國物業。(圖片來源:英國業主會網站)

Alan Sir舉辦的英國二手樓投資課堂學員眾多,更多次攜港人出團到英國實地考察,包食包住,有如舉辦旅遊團。(圖片來源:英國業主會網站)

Alan Sir舉辦的英國二手樓投資課堂學員眾多,更多次攜港人出團到英國實地考察,包食包住,有如舉辦旅遊團。(圖片來源:英國業主會網站)

Alan Sir曾涉足多地睇樓,最後覺得英國樓適合港人投資,於是在2018年創辦英國業主會,並透過大量的生意來往在當地建立人脈。

Alan Sir曾涉足多地睇樓,最後覺得英國樓適合港人投資,於是在2018年創辦英國業主會,並透過大量的生意來往在當地建立人脈。

記者︰玲笙

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