全球樓行●專欄︱令和以後,未來那些地區值得關注?(張明珠)

在投資日本房地產的時候,如果選擇地點是非常重要。如今年號更變,令和以後的房價動態也是眾投資者關心的問題。

投資物業前須知

在購買之前,需要了解一下昭和到平成時期的房地產價格變化。如此,不同年代、不同時期、人氣高、價值高的不動產,都有着它的特點,如果知道過去到現在是怎樣變化,那令和年的趨向也是可預測的。

昭和的地價波動和特點

具體而言,除了千代田區,港區,中央區之外,被稱為城南,城西地區的澀谷區,目黑區,世田谷區等東京西邊的地價也在持續走高。

這些街道各有特色,高級住宅區例如千代田區的番町,港區的青山·赤坂·麻布,澀谷區的松濤;時尚購物街例如表參道,原宿,神宮前;高評價的住宅街道如世田谷區的成城;東京則是在戰前就有西高東低的佈局。而經過高級住宅區與時尚購物街在西區的形成。西高東低的佈局更進一步加強了。所以對於昭和來說,用一句話概括就是「西高東低」 。

平成時代的地價超越和特點

其一,依然強大的市中心,進入平成時代,以六本木新城,東京midtown,六本木地區開發等,令市中心的地價在持續走高。其二,臨海的地價上升,中央區地價上升。受到平成12年開通的都營大江戶線等的影響,勝哄和月島為首的臨海地區為居民大量供應了塔樓公寓。由於臨海的地價上升而受到關注,不僅是住宅建築,辦公樓也如是,勝哄的海神廣場和電信中心大樓,還有位於台場的FCG大樓(富士電視台)等。

其三,隨着交通越加便利,區域的評價也隨之改變。以前的大江戶線也不會出現這種情況,此外,由於臨海線·南北線的開通,品川區·目黑區一直都是評價很高的地區。其四,越來越多的人選擇住在職場旁邊。雖然市中心依然很受歡迎,但實際上平成年後墨田區,江東區,北區,足立區的「城東,城北區域」的地價上漲也非常顯著。主要是因為南北線在埼玉縣開通,筑波快線開通等令交通更方便。

再加上,從平成時代的地價上升排行榜來看,雖然都是市中心,離車站近的區域依舊很受歡迎。

令和新發展的街道特徵

交通越是方便,那麼這條街道就會受到歡迎和極大的人氣,如果對"接近職場"的住宅來說,價值也會越來越上升。另外,與交通也有一定關聯,進行再開發區域的期望值也很高。例如,新車站的開發和鐵路的延伸等,會促進人們選擇到公司方便的區域。除此之外,以同軸二號線為代表的"道路的延伸和開發"也能提高交通便利性,街道的價值也容易提高。

區長創新

區長對街道的改革創新也讓人很期待。例如,最近澀谷區的長谷川健區長通過以下逐步備受關注。例如 採用ICT(信息通信技術)實現無紙化;開放特色的創設和遠程辦公; 為了進行編程課程向公立學校交付終端;採用可從整個區域選擇學校的「學校選擇希望制」;「理數教育重點校」和「英語教育重點校」等各個領域特有特色的學校。

尤其是對教育措施的評價,從平成27年到平成31年之間,澀谷區人口增加了約5%,東京都整體的人口增加率約為2.4%。可見澀谷區的增加率很高吧。以及教育領域的強化,受家庭層的關注,而且澀谷區也會不停的做改進,這樣的原因會促進人口的不斷增長,房地產投資市場的良性環境的催生的可能大大增高了。

大學遷徙

大學的搬遷也會對城市的價值產生很大的影響。因為經過大學的搬遷,年輕人聚集在一起,街道也變的更加活躍了。例如,由於年輕人的聚集的原因,飲食店和服裝相關的店等商業設施也會增加。

另外,大學校園一旦搬遷,去校園的學生就會以千人為單位增加,因此學生的租賃需求也會上升,房租也會隨着水漲船高,成為適合房地產投資的城市。

最近一年間,(平成30年—平成31年)東京地價上升率較高的地區。

港區,千代田區,中央區等市中心地區,無論經濟狀況,社會狀況都會一直保持着、某種程度的高水平實際價值。換句話說,這些城市的地價是不斷增長的。而上面提到的北區、荒川區、足立區等區域,在「地價還沒有上漲到最高點」這一點上更值得期待。

綜上所述,市中心,職場附近的住宅地區,以及學區擴展人口增加的區域是令和最值得投資關注的區域。

張明珠

Sakura Global董事兼創辦人:https://www.facebook.com/anvycheungsakura

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