全球樓行|新地英國合作發展商被揭外牆用易燃物料 倫敦新盤逾百人示威 居民狠批

新地(016)郭氏家族基金(KFI)與英國的合作夥伴Ballymore推出的樓盤Milharbour,日前有逾百名示威者聚集。據悉,Ballymore旗下物業早前發生火警,成為民怨導火線,令新地受累成為居民示威目標。雖然起火樓盤與新地無關,卻引發居民關注發展商Ballymore多年未有拆卸大廈外牆的易燃物料。 Ballymore更被爆要求業主支付昂貴的維修費用,被批評漠視居民安危。有業主透露管理費5年暴增5成,猶如供第二個按揭,加上外牆風險導致物業難以承造按揭及轉手,令一眾業主陷入困局。

今次起火樓盤為New Providence Wharf,有該屋苑的港人業主向《蘋果》報料,希望港人關注與新鴻基有合作的發展商。事發在5月7日早上大約9時,New Providence Wharf(下稱NRW)D座發生火警,樓盤位於東倫敦Zone 2的Tower Hamlets,鄰近香港買家追捧的金絲雀碼頭。當日8樓單位率先起火,其後火勢蔓延至9樓及10樓。倫敦消防隊(London Fire Brigade)出動125名消防員,用3小時將火撲熄,最後4名小童及38名成人需要疏散,2名男人因吸入大量濃煙需要送院。


5月7日早上大約9時,New Providence Wharf發生火警,8樓單位首先起火,其後火勢蔓延至9樓及10樓。

5月7日早上大約9時,New Providence Wharf發生火警,8樓單位首先起火,其後火勢蔓延至9樓及10樓。

New Providence Wharf位於東倫敦的Tower Hamlets,鄰近金絲雀碼頭。

New Providence Wharf位於東倫敦的Tower Hamlets,鄰近金絲雀碼頭。

對英國人而言,2017年的格倫費爾塔大火(Grenfell Tower Fire)是一個不能磨滅的陰影。當時起火的建築物因採用的鋁製合成物料覆蓋層(Aluminium-composite-material Cladding,下稱ACM覆蓋層)導致火勢極速蔓延,最後造成72人死亡。

雖然當局事後修例禁止頂樓高於18米的住宅採用易燃物料,但事發後4年,根據外媒報道,今次出事的D座大廈外牆仍有採用ACM覆蓋層。住在起火樓層的居民Mariam指,火警期間感到十分恐慌,「當時我想是否要打給父母告訴他們,也許到此為止了。」


Mariam住在最先起火的8樓,她形容這場火警是一個駭人的經歷(a terrifying experience)。

Mariam住在最先起火的8樓,她形容這場火警是一個駭人的經歷(a terrifying experience)。

Ballymore事發當晚發聲明聲稱該次火警與ACM覆蓋層無關,起火前兩周已開始進行拆卸工程,但逾百名業主及居民翌日(5月8日)發起示威,Tower Hamlets區市長John Biggs及工黨議員Apsana Begum亦有參與。他們在Ballymore及新鴻基合推的樓盤Milharbour工地前聚集,促請發展商承擔拆牆費用,要求政府為業主提供財政援助。


逾百名示威者到新地和Ballymore合作的樓盤Milharbour前聚集。(圖片來源:National Leasehold Campaign Abolish Leasehold)

逾百名示威者到新地和Ballymore合作的樓盤Milharbour前聚集。(圖片來源:National Leasehold Campaign Abolish Leasehold)

不少業主要求Ballymore儘快拆卸使用易燃物料的外牆。(圖片來源:National Leasehold Campaign Abolish Leasehold)

不少業主要求Ballymore儘快拆卸使用易燃物料的外牆。(圖片來源:National Leasehold Campaign Abolish Leasehold)

新地:英國物業符合現時法例

今次釀出醜聞的愛爾蘭發展商Ballymore為英國地產巨頭,2016年與郭氏家族基金成立英國註冊公司Leamouth General Partner Limited,各佔一半股權,郭炳聯次子郭基泓為現任董事之一。兩大地產商龍頭聯手在東倫敦推出Goodluck hope以及Millharbour Quarter發展項目,合共超過2,400伙。

本報向新地查詢後獲新地回覆,指發生火警的NPW項目與新地或郭氏家族基金並無任何關係,示威亦非針對其項目,在英國的物業發展項目均符合現時當地的法例規定。

拖足4年未拆牆 要業主填數

英國物業一向受香港投資者追捧,但不慎買入使用易燃物料的物業,或需承擔高額的維修費用。多年來跟進NPW外牆問題的業主Natalie向我們表示,過去4年Ballymore一直堅持業主要承擔拆牆費用,遲遲未開工。早幾年Ballymore向業主表示NPW拆牆費用大約為250萬鎊,並稱只會承擔50萬鎊,其他由業主自付。火警發生前的周二(5月4日),Ballymore重新確認拆卸工程需要1,160萬鎊(約1.3億港元),政府已批出800萬鎊(約8,802萬港元)的建築安全基金(Building Safety Fund),扣除發展商的50萬鎊(約550萬港元),業主需要支付310萬鎊(約3,411萬港元),費用將計入每半年徵收一次的管理費。

Natalie認為業主從未參與建造過程,發展商卻要求業主承擔費用,做法不公平,「建造過程由發展商負責選物料,政府有責任規管發展商,規劃許可和設計是由市政府簽署的,這些應該保障我們房屋是安全的。」

英匯英國物業顧問葉桃樂指,有香港買家曾以現金(cash buy)買物業後才發現建築物料不合規格,「買了之後發現有外牆問題,自己要負維修責任。如果你的物業沒有EWS1表格(消防安全評核表格),基本上我們的立場是叫客人不要買。」

另外,2017年格倫費爾塔大火後,國家消防隊長理事會(National Fire Chiefs Council)建議採用ACM覆蓋層的建築物聘請巡邏人員(Waking Watch),全天候在大廈巡邏。雖然當局已設立3,000萬英鎊的援助基金,但NRW的業主仍需要支付合共47,000英鎊的費用。

本報向Ballymore查詢相關事宜,暫未獲回覆。參考Ballymore Limited 2020年財報,該年度收入逾1億英鎊(約11億港元),盈利約9,600萬英鎊(約10.6億港元),按年增加逾1,000萬英鎊(約1.1億港元),可見公司財力雄厚。

根據房屋社區及地方政府事務部(Ministry of Housing, Communities & Local Government)4月發佈的《外牆修復報告》,該部門認為政府不應該讓業主承擔維修費用,並促請政府提高建築安全基金的資助金額及聘請巡邏人員的基金(Waking Watch Relief Fund),減輕業主財務負擔。

管理費5年暴增逾5成

負責審視NPW居民業主協會財務的會計師Karryn指,和Ballymore的交涉是「一場持續的戰鬥」。她透露Ballymore近年大幅增加管理費,2016至2021年間,5年增幅達52.81%。NRW 2020至2021年度的管理費為每呎7.59英鎊(約74港元),每半年繳交一次。以該大廈463呎一房單位為例,每次需要支付約3,514英鎊(約38,666港元),平均每月支付293英鎊(約3,219港元),猶如供第二個按揭。

Karryn指,以往Ballymore每年會向業主公開帳目(Service Charge Accounts),但發展商2017年後一直沒有公開,已經拖欠3年的財務報告,「對於業主而言,延遲公開帳目意味着我們無法得知管理費如何被使用以及為何要加價。」

Ballymore給予業主的答覆為,最近該公司重組了客戶會計團隊,他們將外聘會計師重新檢視2017年的帳目,其後才會處理往後的帳目。

住在起火樓層的業主Mariam指,「支付這個金額的服務費後,我以為我們的安全會得到保障。」今次火警卻反映發展商防火系統存在漏洞,令她對發展商失去信心。

在英國熱門消費者網站Trustpilot上搜尋Ballymore,可見到居民在留言區怨聲載道,更有77%用戶給予最低評價「Bad」,不少用戶對其處理大廈外牆及管理費的手法感到不滿,有留言指其提供「惡劣的大廈安全措施(poor safety building and safety practices )」。

拆牆手尾長 業主難賣樓

2017年的格倫費爾塔大火後衍生出不少後續問題,甚至影響到二手樓市場。英國政府在2019年推出EWS1表格(消防安全評核表格),所有指定的高層建築,都須經過防火檢測,包括外牆審查,才可以被買家承造按揭。NPW由於使用ACM覆蓋層,未能通過驗樓要求,導致一眾業主未能將物業轉手,被困於有火災危險的物業中。

在英國工作超過15年的「英國建築師」Facebook版主指,英國天氣比香港冷,外牆需要加保暖層,但由於製造出溫差的緣故需要在ACM覆蓋層(cladding)與結構牆身中間留空間(cavity)作透氣和排水用途,因此要打通整幢建築物。ACM覆蓋層一般是兩塊鋁板夾著一個保暖層,如果ACM覆蓋層的夾心物料採用易燃物料,就會令火勢透過打通的空間燃燒到ACM覆蓋層,並且迅速蔓延到大廈其他樓層。

即使要移除ACM覆蓋層,拆卸工程可能會非常繁複,途中或發現更多毛病,例如如原本外牆的支線(cladding rail)已經折舊或移位,就要一併換走,所以很難控制開支。他提醒,雖然磚砌和已經批盪房屋較少機會出現ACM覆蓋層,但買家最好選擇有EWS-1表格認可的物業。


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