「租金天堂」500呎公寓15年只加一次租 柏林人仲要上街示威?

如果世上有一個地方,你不交租業主也不可趕你走;業主想你搬走就要賠償;租金不可以隨意加,大概如天堂般美好得不真實。然而這個地方真的存在於世,只需要坐飛機就能到達這個租客天堂──德國柏林。有調查發現,對比其他歐洲國家首都,例如倫敦和巴黎的租金,柏林便宜約一半,而香港的租金更是柏林的三倍。

Constanze Fröhlich今年40歲,15年來,她租住在位於柏林最中心的A區十字山區一間48平方米(即約517呎)的舊式公寓裏,每月租金500歐元(約4,390港元)。柏林近九成的住宅都是上世紀落成,大部份沒有電梯,有高樓底和較大的窗戶。單位間隔是沒有客廳的兩房單位,所以一人生活的Constanze把較小並能通往廚房的房間用作飯廳和工作空間,除了工作和吃飯,她愛在對着內院的窗邊下看書,「我也喜歡偷看我的鄰居在幹甚麼,不過比較之下,我花在睡房的時間更多。」睡房比客廳大一倍,放得下巨型書櫃、復古木衣櫃、小書桌、長椅和雙人床,在香港同樣的租金只能勉強在偏遠地區租到比Constanze房間還小的劏房,甚至只是一個市區床位。當記者驚嘆單位的大小,Constanze在旁邊說:「有很大嗎?對我而言還好吧。」

平均月入跟港人相若 租金排世界28位
柏林的租務條約傾向保障租客,業主加租不可以超過政府根據區域和單位大小訂下的租金上限,也不可要求租客在短時間內搬走,即使單位被轉售,租客仍有權多住10年。Constanze的業主15年來只是加了一次租,原因是翻新了廚房和浴室,並將暖氣費包含在租金內,所以實質租金加了130歐元(約1,140港元)。根據德意志銀行發表的《2019年全球物價報告》,柏林人的平均月入(約1.94萬港元)比香港人(1.88萬港元)稍高,兩地排名分別是全球第26和第27。但以一般地區的900呎單位比較,香港平均月租約2.88萬港元,「榮登」全球榜首,是第28位柏林(約9,200港元)的三倍。

Constanze的職業是記者,房租約佔她月入五分之一到四分之一。知道香港的租金水平後,她感到驚訝,「我不用為房租煩惱,我完全沒有這個問題,這是一種很大的自由。要不是你問起,我也不會察覺,這本來對我而言很正常。」認同柏林是租客天堂嗎?她卻搖頭。時移世易,市場上像她現時住所的「筍盤」已近乎絕迹。她說:「現在我不會搬家,或者說我不能搬家。」

近10年,柏林租金升了一倍以上,由2008年平均每平方米5.6歐元升至2018年平均每平方米11.4歐元。許多歐洲國家的年輕人,升讀大學時就會從父母家搬走,與其他人合租。在德國,這種合租生活形態被稱為Wohngemeinschaft(WG)。23歲的大學生Sarah Peters表示:「每個人情況不同,不過如果廿多歲,還跟父母住在一起,感覺有點怪。」她住在同樣位於柏林A區舍嫩貝格區的合租單位,與三名室友共居。整個單位約100平方米(約1,076呎),月租1,700歐元(約14,910港元)。Sarah的房間約20平方米(約215呎),每月需支付465歐元租金(約4,080港元)。地段和租金都和Constanze差不多,但私人居住空間少了一半以上。Sarah享受合租生活有朋友的陪伴,即使共住有少許不便她也不介意。在學時租金由父母支付,她亦有做兼職賺取生活費。

業主鑽漏洞加租 政府凍租五年
Sarah道出現在於柏林找租盤的苦況:「業主招租的廣告可能有超過一百人回應,那你就要出最高的價錢,並顯得自己是最友善的租客去討好業主。」踏入21世紀,柏林人口自然增長,同時吸引其他國家,尤其附近經濟不太好的歐洲國家的人來工作。再加上政府干預租務市場及禁止某些區域過度士紳化(Milieuschutz),地產商建樓誘因不大。因此住宅落成量遠遠追不上需求,造成租務市場競爭激烈的局面,甚至租屋要像求職般面試。根據2015年實施的租務管制,即使法例限制租金加幅,但業主無義務向潛在租客披露舊租金金額,變相只有業主知道加幅。就算之後被發現違規,業主只需將租金降回應收水平,亦可以翻新、維修等理由加租。

Constanze當年25歲就能自己負擔得起整套公寓的租金,Sarah卻認為今時今日不可能做到,「一個人在理想的地段租屋大約要800歐元,加上水電煤等雜費可能要用到900歐元,是一個超重的負擔。」問她是否認同柏林作為「租客天堂」實至名歸,她不禁露出輕蔑的表情,「在20年前是的,但是現在不是了。」

德國租金持續上升,引發慕尼黑、法蘭克福、科隆、柏林等主要城市民眾上街示威。於是6月中德國政府決定由2020年起凍結五年租金,違例業主會被重罰50萬歐元。普遍市民預期政策為租務市場降溫,但有市場人士擔憂凍租令發展商減少建房,做成反效果。雖然挽回天堂美譽還是未知之數,但無論用4,500港元在柏林住屋,抑或他們的政府回應市民訴求的態度,都叫香港人大感羨慕。

Travel Memo
簽證:持有效特區護照或BNO可免簽證停留90天
機票:由香港至柏林的航班來回連稅約3,730港元起
匯率:1歐元約兌8.77港元

記者:蘇芷瑜 
攝影:周芝瑩

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Constanze大學剛畢業就租住在這單位。
廚房間隔四方闊落,兩年前曾翻新。
飯廳比睡房細一半以上。
浴室沒有浴缸但放得下洗衣機。
Sarah住在單位內第二大的房間,擁整面牆的窗。
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