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移民英國|英國收樓須知 按揭審批前勿申請信用卡 留意建築保險條款

當按揭申請獲批核後,申請人會收到貸款確認信(offer letter),但要留意,offer letter通常只有6個月有效期,最好在失效前完成買賣交易。
當按揭申請獲批核後,申請人會收到貸款確認信(offer letter),但要留意,offer letter通常只有6個月有效期,最好在失效前完成買賣交易。

英國物業印花稅稅務假期將於6月30日結束,不少當地的港人也希望趕在尾班車上樓。筆者這次買樓經驗未算十分順利,從賣家接受出價到我們「收樓」, 筆者足足等了6個月。究竟在成交期前,買家除了乾等之外,還有甚麼要做及千萬不可做的事情呢?

委託律師後 盡快去信council申請文件

一旦買家的出價被賣家接納(offer accepted),買家就可委託律師處理跟進交易,律師會向council申請有關物業的不同文件以作查核。不要輕看這程序,律師隨時要等上6至10個星期才能集齊各樣地契、各樣維修及物業範圍內的環境調查報告等文件。所以大家首要任務,就是要催促律師第一時間去信council申請文件(request for searches),讓律師盡快集齊文件,加快成交的步伐。

貸款確認信有效期6個月 失效前完成交易

不少買家在出價前都會向貸款機構申請按揭預批,即是AIP(Agreement in Principal),這是貸款機構初步估算可給予申請人多少貸款額的指標,雖然不等於已成功獲得批核,但至少可以知道自己的貸款能力。當買家決定購買物業,並確認接受有關貸款時,貸款機構就會發出貸款確認信(offer letter),但要留意,offer letter通常只有6個月有效期,最好在失效前完成買賣交易。

在英國申請按揭,不少貸款機構對自住物業借貸的審批比較嚴謹,申請人須在英國住滿最少一年,以及有英鎊出糧的紀錄才會考慮;而且貸款額只有年薪的5倍,但息率頗吸引,筆者的按揭息率就低至1.28厘息率。但要提提大家,即使大家順利收到offer letter,也不是十拿九穩,筆者的按揭貸款申請就在臨成交前兩星期被「打回頭」,要再審批;經補交文件後,貸款額只有年薪的3倍。此外,在完成整個按揭申請程序前,大家暫時不要申請信用卡,以免影響信用評級,節外生枝。

成交前申請加建擴建 須承受風險

不少人在英國購買房子時,都瞄準有潛在價值的物業,例如閣樓改建、後園擴建等,而物業代理會在相關物業的廣告上註明STPP(Subject To Planning Permission),即是業主一日未入紙向council申請planning permission(發展許可),一日都無法肯定該物業能否進行加建或擴建。

由於council一般需3個月才有批核結果,不少心急的準業主為加快進度,會在物業成交前提早委託建築師或專業人士向council提交圖則申請,待成交完成時可立即開展工程。但此舉有一定的風險,倘若有關物業最終未能成交,準業主就白白浪費金錢。

若想初步了解物業有否加建或擴建的可能性,又不想提前向council提交申請,大家可在council網頁搜尋「planning permission」這關鍵詞,之後可輸入物業的郵政編號(post code),看看附近鄰居甚至自己的單位過往申請(包括已批准及拒絕)的紀錄,以推斷工程申請的成功率,因為若鄰居擴建獲批准,自己的單位就很大機會獲批。

倘物業屬永久產權 須買建築保險

物業買賣有兩個主要階段:一、交換合約(exchange contract),完成後,基本上進入必買必賣狀態;及成交(completion),兩階段可在同一刻進行的。若購入的物業屬永久產權(freehold),買家及貸款機構便要為物業負責,因此要確保building insurance(建築保險)在交換合約當日經已生效。Building insurance主要是保障物業結構因天然災禍而引致的損失,不同保險公司的賠償範圍略有不同,一般會保障房屋的外牆、天花板、地板、門窗、水管、電線等結構部份,因火災、水災、塌樹、爆炸、水管爆裂、暴風雨、沉降等意外而令結構受損。但如果業主購入的是新建成的樓盤,有關項目很大機會已擁有10年的建築保險而毋須自行購買。

撰文、攝影:Sabrina@香港人在英國新生活

Facebook及MeWe專頁「香港人在英國新生活」版主,到英國做開荒牛,成立公關公司DDUK。與丈夫帶住一子一女,由零開始,一家四口,冇人冇物移居英國,展開新生活。

編輯:洪慧冰、 鄒仲安

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英國業主都都瞄準可改建或擴建等潛在價值的物業,但在進行相關工程前就要先向council申請Planning Permission(發展許可)。
業主須為擁有永久產權(freehold)的物業購買building insurance(建築保險),而各大保險公司所提供的保障賠償範圍略有不同,購買前要留意條款。
若想初步了解物業有否加建或擴建的可能性,大家可在council網頁免費查閱附近鄰居甚至自己單位過往的申請(包括已批准及拒絕)的紀錄,以推斷工程申請的成功率。
準業主可在物業成交前提早委託建築師或專業人士向council提交改建或擴建工程的申請,但council一般需3個月才有批核結果。
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