買樓達人教你點揀地 文物地皮都住得

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近年越來越多香港人喜歡在日本買樓,無論是自住或投資。應該怎選擇一塊好的地皮呢?這次就邀請了三位有在日本買屋經驗的達人,教大家買樓揀地!

在日本買地,首先要注意,該地到底是屬於所有權還是借地權。因為借地權是借用他人土地的權利,可以借地20年或以上,一旦到期後就要把地歸還給屋主;而所有權即是該地完全屬於你的,也可以留給後人。不少日本人都會購買借地權住宅,因為一些子女想住在父母附近,而且借地比市價平30%,用完後就可以搬去其他地方居住、工作。

其次,與鄰居的境界線要劃清楚。在日本買屋,測量師會幫你量度境界線,各住戶的地域要分得清清楚楚;而且要留意建築物的影子,鄰近的建築一旦超過劃好的範圍,可能佔用了你的空間率,因此,入住時要與鄰居協定。

另外,買屋時要留意地皮是否屬於文物保存地域或在重建區域內。在日本買屋,如果屋子剛好起在文物保存地域之上,這些地不可挖洞,也不能建地下室。不過,買屋簽約時這些屋子都會列明,所以不必過份擔心。另外,部份地區因人口及車輛增加,當地政府會擴建馬路,如果購買的樓宇在規劃範圍內,在20至50年後,整條街可能會被收購,不過收購前政府會與居民商討並作出賠償,加上購買前也會有條款註明這些地會在未來50年內有規劃的。

建築師Jeff提出,在日本買地時可以做銀行按揭,但要視乎地理位置。若地理位置好,便更容易在銀行借貸,相反太偏僻的位置銀行未必會批。

日本面積大的地較易購買;而面積較小的地會較便宜,同時也多人競爭。建築師Jeff就用了約500萬港元在秋葉原買了一塊商業用地,可以作住宅及商業用途。他提出:「海外投資有一個重點,就是地理位置很重要。地理位置會影響很多事項,例如收租及賣地。」而買地有兩個因素影響價錢,分別是覆蓋率及用積率,都會影響潛力及賣價。他也指出:「100平米的地,商業用地可以起80平米,起三至四層。」

而另一位設計師Ken就提到:「如海外投資者的重點放在投資回報,可以選擇商業及工業地,因為可以起更大的建築物及更多房間與設備,投資效率更高。」同時,他坦言日本人很注重生活質素,有5%日本人不願賣地給外國人,因為怕影響生活。他亦提及在日本買屋較便宜,因為用同樣價錢,在香港只可以買一間屋,但在日本可以買兩至三間屋了。

記者:丁詩詩
編輯:鄒仲安

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這個三角形地只有一個鄰居,就是後面的那所房子。
角地兩邊有光線進入,起在斜路上的地會有護土牆。
買屋時要留意地皮是否屬於文物保存地域。(紅圈圈住的屬文物保存地域)
圖中的大馬路代表這是重建區域內,如要購買的樓宇,要注意整條街可能會被收購。
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